Szczczegóły zmian

Zmiany w przepisach budowlanych, które wejdą w życie w kwietniu 2024 roku, dotyczą kilku kluczowych aspektów projektowania i budowy. Obejmują one między innymi:

Odległości od granicy działki. Nowe regulacje, które zaczną obowiązywać od kwietnia 2024, zwiększają minimalną odległość wielorodzinnych budynków mieszkalnych powyżej 4 kondygnacji od granicy działki do co najmniej 5 metrów. Jest to odpowiedź na potrzebę zapewnienia większej prywatności mieszkańców. Dodatkowo, odstępstwo od tej reguły będzie możliwe, gdy sąsiednia działka jest publicznym placem. W praktyce, w niektórych przypadkach, wiąże się to ze zmniejszeniem powierzchni PUM.

Nasz komentarz: Zmiana będzie wpływać szczególnie na małe i średnie działki, przeznaczone pod zabudowę średniowysoką, z dużym wskaźnikiem powierzchni do zabudowy.

Większe odległości między budynkami mieszkalnymi i produkcyjnymi. Nowe przepisy, które wejdą w życie w kwietniu 2024, ustalają minimalną odległość 30 metrów między nowymi budynkami produkcyjnymi lub magazynowymi o powierzchni zabudowy powyżej 1000 m² a istniejącymi budynkami mieszkalnymi lub zamieszkania zbiorowego. Zasada ta dotyczy również budynków mieszkalnych lub zamieszkania zbiorowego, dla których wydano już decyzję o pozwoleniu na budowę lub zgłoszono budowę. Ma to na celu redukcję uciążliwości dla mieszkańców wynikającej z bliskości obiektów przemysłowych i magazynowych.

Nasz komentarz: Co istotne w tym wypadku zmieni się oddziaływanie w przypadkach budowy w pobliżu takich działek a więc jest ryzyko zwiększenia liczby stron w postępowaniu.

Miejsca dla osób niepełnosprawnych. Nowe regulacje, które zaczną obowiązywać od kwietnia 2024, ustalają, że maksymalnie 6% miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych w ramach jednej inwestycji może być zlokalizowane blisko okien budynków. Jest to zmiana wprowadzająca równowagę w dostępności miejsc parkingowych, mająca na celu zapewnienie odpowiedniego udziału miejsc dla osób niepełnosprawnych przy jednoczesnym uwzględnieniu potrzeb pozostałych użytkowników parkingów.

Nasz komentarz: Ta zmiana będzie rzutowała głównie na bardzo małe i małe inwestycje wielorodzinne, gdzie z uwagi na odległości wymagane dla miejsc postojowych sięga się po miejsca dla osób niepełnosprawnych zlokalizowane blisko budynku.

Więcej zieleni. W odpowiedzi na rosnącą tendencję do zastępowania naturalnej zieleni miejskiej betonowymi nawierzchniami, nowe przepisy wprowadzają wymóg zapewnienia co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępne place o powierzchni ponad 1000 m². Celem tej regulacji jest zachowanie naturalnej zieleni i poprawa jakości przestrzeni publicznych.

Nasz komentarz: Zmiana nie dotyczy większości inwestycji deweloperskich.

Plac zabaw. Nowe przepisy wprowadzają wymogi dotyczące powierzchni i wyposażenia placów zabaw przy nowych budynkach mieszkalnych (powyżej 20 mieszkań), w zależności od liczby mieszkań. Wymagają one budowy placów zabaw o określonej minimalnej powierzchni, z proporcjonalnym podziałem powierzchni w stosunku do liczby mieszkań w danej inwestycji. Dodatkowo, wprowadzono regulacje dotyczące wyposażenia placów zabaw oraz obowiązku tworzenia miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami w większych zespołach mieszkaniowych. Należy pamiętać że sam plac zabaw to nie tylko koszt jego realizacji ale przede wszystkim jego oddziaływanie na zabudowę - konieczność odsunięcia ścian budynku, dróg etc. o min 10m, konieczność zapewnienia nasłonecznienia.

Nasz komentarz: Zmiana wpłynie bardzo negatywnie na inwestycje małe i średnie jak i negatywnie na większe.

Minimalna powierzchnia lokalu - 25mkw. Nowe przepisy budowlane wprowadzają zmiany dotyczące minimalnej powierzchni lokali użytkowych w nowoprojektowanych budynkach, ustalając ją na nie mniej niż 25 m². Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą dopuszczalne jedynie na parterze i pierwszym piętrze, pod warunkiem bezpośredniego dostępu z zewnątrz. Zmiany te nie obejmują jednak budynków zamieszkania zbiorowego, jak hotele czy pensjonaty, w obszarach turystycznych.

Nasz komentarz: Globalna ale pomniejsza zmiana bez znaczącego wpływu.

Prywatne balkony. Nowe przepisy dotyczące balkonów w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych wprowadzają wymóg zastosowania przegród między balkonami na jednej płycie. Przegrody te będą musiały spełniać określone wymogi wysokości i szerokości, zapewniając większą prywatność i komfort mieszkańców. Dodatkowo, przegrody będą musiały charakteryzować się określoną przepuszczalnością światła.

Nasz komentarz: Zmiana pozornie nie wpływa na chłonność działek, jednakże w przypadku analizy nasłonecznienia może okazać się problematyczna.

Podwyższona akustyka: Nowe przepisy wprowadzają wymogi dotyczące izolacji akustycznej przegród między mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych, aby spełniały standardy podobne do tych w budynkach wielorodzinnych. Dodatkowo, nakładają one obowiązek na właścicieli i wykonawców, aby nie pogarszali izolacyjności akustycznej podczas remontów i przeróbek zarówno w budynkach jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych. 

Nasz komentarz: Globalna ale pomniejsza zmiana bez znaczącego wpływu na inwestycje wielorodzinne.

Pomieszczenia dla osób z niepełnosprawnością. Nowe przepisy wymagają tworzenia specjalnych pomieszczeń przewijania dla osób ze szczególnymi potrzebami w nowych budynkach użyteczności publicznej. Dotyczy to budynków administracji publicznej, kultury, sportu, handlu, usług, obsługi pasażerów, stacji paliw przy autostradach lub drogach ekspresowych, oraz opieki zdrowotnej o określonych powierzchniach użytkowych. Pomieszczenia te muszą być odpowiednio wyposażone i mieć odpowiednią powierzchnię.

Nasz komentarz: Zmiana nie dotyczy inwestycji deweloperskich.

Miejsce na rowery i wózki. Nowe przepisy wymagają, aby w nowych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych zapewniono miejsca do przechowywania rowerów i wózków. Minimalna powierzchnia tych pomieszczeń musi wynosić 15 m². Alternatywnie, dopuszcza się wykonanie osobnego budynku gospodarczego, wiaty czy altany do tego celu.

Nasz komentarz: Pomniejsza zmiana bez znaczącego wpływu, z wyjątkiem bardzo małych inwestycji.